Модификация ипотечного кредита и банкротство

1

Было несколько лет назад, когда я не мог написать ничего существенного о модификациях ипотеки в деле о банкротстве. Это потому, что банки были в беспорядке, а программы модификации были шуткой. Клиентам постоянно говорили, что документы отсутствуют. Они снова и снова отправляли документы по факсу и электронной почте. Каждый раз, когда они связывались с банком, они обращались к другому сотруднику службы поддержки клиентов, ни один из которых не мог найти учетные записи или файлы или документы.

После многочисленных попыток клиенты перестали сдаваться.

Сегодня я рад сказать, что банки, похоже, повернули за угол. В то время как по-прежнему существуют очаги разногласий, в целом банки и ипотечные компании, похоже, делают довольно правдоподобную работу по привлечению своих клиентов через этот процесс без особого стресса.

Многие из наших клиентов приходят к нам на грани банкротства. Иногда они просто не знают о своих возможностях изменять свои займы. Иногда им слишком поздно, прежде чем они пытаются изменить. Иногда банки продолжают выкупа, даже если их клиенты пытаются продать недвижимость, получить рефинансирование или начать процесс модификации. Мы подаем заявление о банкротстве, чтобы воспользоваться автоматическим пребыванием , судебным запретом, предназначенным для прекращения этих выкупа и других сборов, предоставить должникам (это то, что мы называем людьми, делающими случаи банкротства) небольшим передышкой, и либо устранить много, либо все остальную часть их долга через дело главы 7 или установить их в плане погашения в случае главы 13 которые будут учитывать не только их задолженность по ипотечным кредитам, но и другие обязательства. Банкротво ИП — это длительный процесс, но его нужно пройти.

Федеральная программа модификации называется Главная доступной ипотечной программы или HAMP. В этой статье мы рассмотрим, что может сделать HAMP и как она работает в случае банкротства. 

Итак, в чем разница между рефинансированием и изменением кредита?

Если вам нужны новые условия или способ сделать ваш дом более доступным, у вас есть два варианта: рефинансирование или изменение.

Рефинансирование заменяет старый кредит совершенно новым. Обычно рефинансирование предназначено для снижения процентной ставки или изменения менее благоприятных условий, таких как регулируемая ставка, к более выгодным условиям. Это может быть сделано текущим кредитором или совершенно новым кредитором. Это требует, чтобы заемщик был кредитоспособным и что стоимость имущества не снизилась, так что кредит под водой (заемщик должен больше, чем собственность стоит.

Модификация изменяет условия текущего кредита. Это не требует того же уровня кредитоспособности, что и рефинансирование, хотя заемщик должен показать, что у нее будет достаточно дохода для осуществления платежей. Фактически, программа модификации кредита предназначена для помощи домовладельцам, которые понесли какой-то финансовый откат. Он может быть постоянным или может быть временным, если есть основания подозревать, что обстоятельства заемщика изменится. Часто существует большая гибкость в том, что кредитор может сделать, чтобы сделать кредит доступным, но процентная ставка часто будет выше, чем заемщик может получить рефинансирование.

Можете ли вы по-прежнему получить ипотечную модификацию во время дела о банкротстве?

Да. Фактически, многие из моих клиентов успешно изменили свои кредиты и вышли из банкротства с меньшим количеством долгов и неповрежденной и современной ипотекой.

  2

Кто может претендовать на изменение ипотеки?

Это зависит от вашего обслуживающего персонала и зависит ли ваш кредит от банка, ипотечной компании или организации, такой как Fannie Mae или Freddie Mac. Каждый из них имеет свои собственные требования и критерии. Но в целом вы, вероятно, будете

  • Вы тратите более 31% дохода ежемесячно на расходы на жилье (ипотечный платеж, страхование, налоги на имущество, взносы ассоциации домовладельцев).
  • Вы не имеете права на рефинансирование ипотеки.
  • Вы являетесь либо правонарушителем, либо подвержены дефолту из-за изменения финансовых обстоятельств.
  • Стоимость дома снизилась, и вы должны больше, чем дом стоит.

Модификации HAMP могут использоваться для изменения кредитов на первичные резиденции и определенных объектов аренды.

Что представляет собой изменение ипотеки?

     заявка

Во-первых, это приложение. Большинство кредиторов потребуют подтверждения дохода, чтобы обеспечить заемщику, как минимум, минимальный доход для внесения измененных платежей. Большинство кредиторов также потребует кредитный отчет, хотя минимальный или максимальный кредитный рейтинг не требуется. Обычно это определяется, сколько другой задолженности заемщик должен обслуживать каждый месяц.

Пробные платежи

Второй — пробный период. Как только все документы завершены, и кредитор определяет, что заемщик, вероятно, выполнит свои минимальные требования, заемщику будет предоставлена ​​возможность сделать серию пробных платежей. Три платежа — это число, которое я вижу чаще всего.

Как только пробные платежи будут успешно выполнены, кредитор примет окончательное решение об изменении и предложит изменение заемщику.

Какие условия займа изменятся?

Цель модификации HAMP — сделать кредит доступным для заемщика и не допустить, чтобы кредитор потерял больше, чем он должен. Кредитор может изменить практически любые условия оплаты, включая

  • Снижение процентной ставки
  • Конвертация кредита с регулируемой ставки на фиксированную ставку
  • Расширение длины, например, от 30 до 40 лет
  • Добавление задолженности к концу кредита
  • Отложить некоторые из основных
  • Простите некоторые из главных

Что об изменениях и банкротствах?

Когда кто-то подает заявление о банкротстве, суд по делам о банкротстве получает юрисдикцию почти за все, что касается финансов фидера. Должнику (это то, что мы называем лицом, подающим заявление о банкротстве), разрешено продолжать ежедневные транзакции, такие как покупка продуктов и оплата счетов за коммунальные услуги, что мы называем «обычным ходом бизнеса».

Изменение кредита не является «обычным делом». Независимо от того, принимает ли суд по делам о банкротстве принятие решения об одобрении модификации, значительная часть зависит от того, является ли дело главой 7 или главой 13. В случае главы 7, которая обычно длится от четырех до шести месяцев, некоторые кредиторы будут просить должника получить суд утверждение. В главе 13 должник всегда должен получить разрешение суда независимо от того, требует ли он его или нет. Чтобы получить это разрешение суда, адвокат должника должен подать ходатайство в суд.   3

В деле главы 13 должник предлагает план погашения своих долгов путем внесения платежа доверительному управляющему, который распределяет полученные деньги кредиторам, которые подали надлежащие претензии . План должен включать определенные виды задолженности, такие как прошлые подоходные налоги или обязательства по внутренней поддержке, такие как поддержка детей и алименты. Он может включать задолженность перед ипотечной компанией и обеспеченный долг, как автомобили и бытовая техника.

Поскольку практически в каждом случае задолженность по ипотеке будет включена в модификацию, адвокат должника также должен будет подать ходатайство об изменении плана платежей в главе 13 для устранения задолженности. В зависимости от того, что еще мог предпринять должник в плане главы 13 — заплатить приоритетный долг, как недавние налоги на прибыль или пособие на ребенка, или сделать платеж автомобиля более доступным, включив его в план главы 13 — должник может решить, что дело главы 13 больше не является необходимым или полезным. В этот момент она может рассмотреть вопрос о целесообразности преобразования дела в соответствии с главой 7 или вообще отказаться от него.

Как это работает в случае банкротства

Вот пример: предположим, что должник подал дело в главе 13 и включил 5 000 долларов в прошлые платежи по ипотечным кредитам. После подачи главы 13, должник подает заявку на изменение кредита своей ипотечной компанией. Хотя в главе 13 он продолжает производить платежи в Главе 13, которая включает в себя 5000 долларов, причитающихся ипотечной компании.

Предположим, что через год после подачи дела, изменение ипотеки одобрено. К тому времени кредитору выплачивается 1000 долларов США за счет платежей управляющему главы 13. Модификация займа включает 4 000 долл. США, которые по-прежнему связаны с задолженностью.

Должник не хочет больше «лишних» денег пойти в ипотечную компанию, поэтому его адвокату придется делать две вещи. Во-первых, адвокат подаст ходатайство в суд о банкротстве, в котором суд просит одобрить изменение ипотечного кредита. Иногда движение должно быть назначено для слушания перед судьей. Иногда это может быть в файле на определенное количество времени — часто 24 дня — чтобы позволить любой заинтересованной стороне возражать против него. Если ни одна сторона не возражает, а условия благоприятны для должника, весьма вероятно, что судья-банкрот утвердит его. Если сторона возражает против этого, изменение будет установлено для слушания, которое позволит всем сторонам давать показания и доказывать судье.

После того, как у него есть приказ от суда об утверждении изменения, и должник действительно вступает в соглашение об изменении, его адвокат попросит суд изменить условия плана, чтобы снять задолженность с ипотечной компанией. Это также повлечет за собой движение. Этот процесс аналогичен движению для модификации кредита. Движение настроено на слух, или оно остается в файле в течение некоторого периода времени, чтобы дать кредиторам возможность проверить его и объект, если это необходимо. 

Или должник может отказаться от процесса изменения плана и подать ходатайство об обращении в главу 7 или ходатайство об отклонении дела в целом, в зависимости от того, что должник мог бы скрывать в своей финансовой картине. 

Ссылка на основную публикацию