Расчет денежного потока для сделок с недвижимостью — это не сложно

double exposure of city and business man using digital tabletВо время Великой депрессии у моего деда были деньги. Каким-то образом он знал, что рынок рухнет, выйдет, прежде чем он это сделает, и, кроме того, имел безопасное положение в качестве городского контролера. Когда все было сказано и сделано, он купил 110 выкупа в своем городе. Он никого не выгонял из своих домов, и он принял все, что мог заплатить в аренду в то время. Его видение было долгосрочным. Он знал, что в конечном итоге будет хороший поток денежных средств из домов, поскольку он рассчитал этот денежный поток на основе ставок аренды до депрессии.

Он был прав. 

Хотя сейчас мы не находимся в той же ситуации, рецессия, начавшаяся с катастрофы в 2008 году, привела к тому, что из их шкафов появилось много потенциальных предпринимателей . Они видели большой потенциал, а не переворачивали дома, а скорее, скупали выкупа, а затем сдавали их в аренду новым арендаторам. Некоторые из них осознали большую рентабельность инвестиций за последние несколько лет; другие плотно упали и потеряли много инвестиционных денег. Некоторые из этих флопов можно было бы избежать, если бы люди, появившиеся на инвестициях в недвижимость, выполнили некоторые простые математические расчеты, чтобы определить денежный поток от домов, которые они покупали. Есть два способа сделать это, и оба будут работать очень хорошо. 

Фактический расчет денежного потока

Определение движения денежных средств является первым шагом. Это сумма наличных денег, оставшихся после того, как все расходы были оплачены — вроде как чистый доход. Для аренды недвижимости это должно рассчитываться ежемесячно, так как арендная плата и счета, как правило, ежемесячны. Простая формула такова: Доход от имущества — Общие расходы = Денежный поток 

Дьявол находится в деталях, как говорится. Хотя формула проста, вычисление всех возможных доходов и расходов может быть немного сложным. 

Доход:Очевидно, доход — это сумма аренды, которую вы будете получать. Там могут быть небольшие лакомые кусочки дополнительного дохода, такие как плата за подачу заявки, проценты по депозитам безопасности и прогноз просроченных сборов, но когда вы уравновешиваете их по сравнению с расходами на выполнение кредитных чеков и других незначительных расходов, они будут мытьем. Безопасно считать доход только в качестве ежемесячной аренды. 

Уровень вакантных должностей должен учитываться в доходах. План на один месяц в год вакансий. Поэтому, чтобы определить ваш ежемесячный доход, умножьте сумму арендной платы за раз 11, затем разделите ее на 12. 

Расходы:Это становится немного сложнее и может отличаться от дома к дому и от договора аренды до договора аренды. Например, вы можете покрывать мусор и воду на некоторых свойствах, но не на других. Важно то, что вы рассчитываете свои расходы как можно точнее. Вот типичные расходы:

  • Страхование имущества — на основе годовой премии, деленной на 12
  • Налоги на недвижимость — на основе оценок, деленных на 12
  • Ипотека, если вы заимствовали, чтобы купить недвижимость. Это ваш ежемесячный P & I, плюс ипотечное страхование, если это необходимо. Если вы вносите налоги и страховку в свой ипотечный платеж, тогда у вас есть эти первые 3 предмета
  • Общее обслуживание / ремонт — сложно подсчитать. Для этих целей многие используют общее правило, составляющее 15% от ежемесячной арендной платы, выделенной на отдельной учетной записи. Если у вас есть несколько объектов для сдачи в аренду, и вы отложите эту сумму от всех них, вас обычно покрывают, если для одного объекта происходит значительный расход. Если у вас есть только одно свойство, то вам потребуется более высокий процент, по крайней мере, в начале, пока не будет создана учетная запись.
  • Домовладельцев Ассоциации Сборы — общая годовая сумма, деленная на 12

Несрочные расходы

Существуют некоторые расходы, которые не будут повторяться — например, офисные принадлежности / оборудование и программное обеспечение для учета. Вам не нужно выходить из строя для отдельных домов, но если у вас есть несколько или несколько семейных подразделений, вы можете добавить немного больше к сумме, которую вы откладываете в своей учетной записи обслуживания / ремонта. 

Стоит ли оно того? 

Теперь вы можете рассчитать свой денежный поток и посмотреть, действительно ли это стоит инвестиций для покупки недвижимости.

Если вы планируете оплатить наличные деньги за недвижимость, вам нужно будет взять этот ежемесячный денежный поток и выяснить процентную ставку на свои инвестиции. Это приличный доход, основанный на средних нормах доходности с другими инвестициями? Другим фактором здесь является оценка стоимости. Если вы считаете, что с течением времени дом будет увеличиваться в цене, вам также следует учитывать это увеличение. 

50% -ный расчет (оценка).

Этот метод является хорошим, если вы рассматриваете собственность и хотите получить общую идею, прежде чем на самом деле получить более серьезный характер.

В принципе, это «правило» заключается в том, что вы вычитаете 50% дохода от аренды, чтобы получить оценочную сумму денежного потока. Однако здесь есть дополнительное предостережение. Это 50% вычитание должно произойти после того, как вы выберете ипотечный платеж. Так что, если вы возьмете ипотеку на имущество, вот то, что выглядит правило 50%: 

½ от общего дохода от аренды — платеж по ипотечным кредитам = денежный поток. 

Если вы платите наличными за дом, тогда ½ от общей арендной платы доход становится вашим денежным потоком. Затем вы можете рассчитать процентный доход от своих инвестиций. 

Использование правила 50% в качестве исходного инструмента — хорошая идея, но как только вы становитесь серьезным, выполните полный расчет. 

Там у вас это есть. Это действительно не ракетостроение, но удивительно, как много не успевают сделать математику раньше времени.

Интересные новости