Стоимость покупки и продажи дома

1Когда дело доходит до стоимости домовладения, большинство из нас склонны сосредоточиться на ежемесячной оплате и размере необходимого первоначального взноса. Иногда расходы на ремонт и техническое обслуживание также войдут в дискуссию, но есть и другие затраты, которые редко попадают в картину: транзакционные издержки.

Мы действительно думаем о транзакционных издержках, когда речь идет о покупке и продаже акций, паевых инвестиционных фондов и других видов инвестиций, но редко жилье. Возможно, это связано с тем, что транзакционные издержки — это не постоянные издержки, но плата за вход и выход мы платим за актив, который мы не торгуем слишком часто. Возможно, это правда, но когда мы их платим, мы действительно платим за них, и это потому, что там, где жилье, транзакционные издержки могут быть невероятно высокими.

Транзакционные издержки

Как правило, транзакционные издержки на жилье вводятся только в том случае, когда мы покупаем или (главным образом) продаем дом. И когда это происходит, мы склонны записывать его как часть того, что стоит продать дом , или купить его. В промежутке или в отношении текущих расходов на домовладение обычно не рассматривается.

По правде говоря, они действительно должны быть, тем более, что дом — это долгосрочный актив. Транзакционные издержки либо для покупки, либо для продажи этого актива оказывают существенное влияние на жизнеспособность этих инвестиций.

Рассмотрим количество типичных транзакционных сборов, связанных с покупкой или продажей дома. На стороне покупки ваши затраты на закрытие : гонорары адвокатов, сборы за кредит, пункты происхождения, налоги на передачу и множество других сборов — это в среднем около 3% от стоимости дома. Вдобавок к этому, существуют также эскеры для налога на имущество и страхование домовладельцев, плюс ассигнования на коммунальные услуги, членские взносы владельца дома и другие сборы. В совокупности все транзакционные издержки, связанные с покупкой домашнего среднего, составляют около 5% от покупной цены дома. Иногда продавцы помогут вам оплатить эти сборы, иногда нет.

Транзакционные издержки для продавцов обычно выше — намного выше. Типичный риелторский сбор составляет 6% от продажной цены дома. Существуют разные затраты на закрытие — пошлины за адвоката, налоги на перевод и другие сборы, плюс доля продавца в коммунальных и домашних хозяйствах, а также добавление еще 1%. Государственные и местные налоги на перевод могут сделать это число еще выше в зависимости от того, где вы живете. Затем, в качестве стимула, вы можете оплатить часть расходов на покупку покупателей — возможно, 2-3% — в качестве стимула для продажи вашего дома. В совокупности транзакционные издержки для продавца в среднем составляют около 10% от продажной цены.

Пять процентов на стороне покупки, десять процентов на стороне продаж — добавлены вместе , это невероятные 15% стоимости вашего дома!

Транзакционные издержки не использовались для материи

Возможно, часть причин, по которым домовладельцы не влияют на транзакционные издержки на себестоимость домовладения, заключается в том, что до недавнего времени оценка стоимости недвижимости делала ее в значительной степени нефакторной. Если цены на жилье растут в среднем на 7-8% в год, так как они надежно работают до 2007 года, 15% транзакционных издержек можно было бы преодолеть всего за два года. Если вы живете в районе с двузначными коэффициентами оценки, транзакционные издержки, возможно, были уничтожены в первый год владения — все после этого было чистой прибылью.

Это вряд ли рынок жилья, который у нас есть сегодня. Если значительная часть стоимости недвижимости будет плоской или даже снизится в большей части страны, полная сила в 15% от транзакционных издержек станет основным фактором в принятии решения о покупке или продаже дома. На дом в 200 000 долларов, который перейдет в 10 000 долларов США (5%) при покупке транзакционных издержек и 20 000 долларов (10%), когда придет время продать. Отсутствие оценки, эти затраты трудно поглотить.

Убедитесь, что вы можете позволить себе дом, который вы покупаете

На рынке квартир, снижающих цены на жилье, вы хотите сделать все возможное, чтобы избежать необходимости оплачивать транзакционные издержки там, где это возможно. Один из способов сделать это — обязательно купить дом, который вы можете себе позволить, и можете остаться на долгие годы. Вот почему абсолютно важно, что вы консервативны в определении того, сколько дома вы можете позволить себе купить .

Хотя вы можете рассмотреть возможность продажи дома, если это слишком сильное напряжение в вашем бюджете, так что с потенциальными ценами на продажу в диапазоне 10% это будет намного сложнее.

Вероятно, лучше всего купить дом, который немного ниже вашей способности позволить себе. Кредиторы обычно позволяют вам покупать дом с оплатой (основной, проценты, налоги на недвижимость и страхование), равные как минимум 28% вашего стабильного ежемесячного дохода. Но в конечном итоге вам может быть лучше, если вы сохраните платеж не более чем на 25% или даже на 20%. Делая это, вы не будете вынуждены продавать свой дом и нести большие транзакционные издержки.

Вы когда-нибудь рассчитывали трансакционные издержки на стоимость владения своим домом? Неужели им когда-либо мешали вам продавать свой дом или покупать новый?

Ссылка на основную публикацию